Forside › Bolig og håndværkere · Gennemgået oktober 2026 · Af John Nielsen
Har du fundet en fejl i den bolig, du lige har købt, så gem straks alt, hvad sælger og ejendomsmægler skrev og viste om boligen: salgsannoncen, salgsopstillingen, billederne, rapporterne og beskederne. Annoncen er ofte fjernet fra boligportalerne kort efter salget, og billederne fra fremvisningen kan være svære at finde igen. Fotografér derefter fejlen, og tal med en advokat om, hvem der kan have ansvaret.
Hvorfor annoncen betyder noget
En uenighed om skjulte fejl handler ofte om, hvad du fik at vide, før du købte. Stod der i annoncen, at kælderen var tør? Viste billederne et badeværelse uden de revner, du nu kan se? Skrev sælger i en besked, at taget var skiftet for få år siden? Det, du blev præsenteret for, er ofte udgangspunktet for vurderingen af, om der er en mangel, og hvem der skal betale. Det er en juridisk vurdering, som afhænger af sagen, af rapporterne og af forsikringen.
Din opgave er at sikre, at materialet findes, og at det kan vises i den form, du så det.
Her ligger materialet
- Salgsannoncen på boligportaler og mæglerens side · Tekst, billeder og oplysninger, du købte på
- Salgsopstillingen fra mægleren · De formelle oplysninger om boligen
- Tilstandsrapport og elinstallationsrapport · Hvad der var konstateret ved gennemgangen
- Mails og sms med mægleren · Svar på dine spørgsmål før købet
- Beskeder direkte med sælger · Løfter og oplysninger uden for mægleren
- Dine egne billeder og videoer fra fremvisningen · Hvordan boligen så ud, da du så den
- Ejerskifteforsikringens police og vilkår · Hvad forsikringen dækker
Gem annoncen, mens den findes
Står annoncen stadig online, så gem den nu. Gem hele siden med adresse og dato, ikke kun et udsnit, og gem billederne i den største opløsning, siden viser. Det er beskrevet trin for trin i Sådan gemmer du en webside som dokumentation.
Er annoncen fjernet, så led efter kopier:
- Din egen browser og mail. Mange boligportaler sender annoncer på mail, når du har gemt en søgning. Søg i din mail efter adressen.
- Din telefons galleri. Mange tager skærmbilleder af annoncer undervejs i en bolighandel.
- Mægleren. Mægleren har som regel salgsopstillingen og billederne i sit sagssystem. Bed om dem skriftligt. Mener du, at mægleren selv har begået en fejl, så læs fejl hos revisor, advokat eller ejendomsmægler.
- Andre kilder. Ældre billeder af boligen kan findes i tidligere salgsannoncer, på kortsider og i historiske luftfotos. Din advokat kan læse mere om den slags kilder i Historiske luftfotos og Street View i ejendomssager.
Sælgers beskeder
Har du skrevet direkte med sælger, fx om en reparation, en fugtplet eller en tidligere vandskade, så gem hele samtalen. Det gælder sms, Messenger og mail. Gem også beskeder fra tiden efter overtagelsen, hvor I måske har talt om nøgler, måleraflæsninger eller den fejl, du har fundet. Det, sælger skrev, da fejlen kom frem, kan også være vigtigt.
Har du talt med sælger i telefonen, så skriv ned, hvornår og hvad der blev sagt, mens du kan huske det. Notatet er ikke et bevis i sig selv, men det hjælper din advokat med at stille de rigtige spørgsmål.
Var der bud og accept på sms under handlen, så gem også den tråd. Det er beskrevet i Bud og accept på sms ved boligkøb.
Dokumentér, hvornår du opdagede fejlen
Tidspunktet for, hvornår du opdagede fejlen, kan få betydning, fordi der som udgangspunkt gælder frister for at gøre et krav gældende. Gem derfor det, der viser opdagelsen: de første billeder i dit galleri, en besked til din partner eller familie om fundet, en mail til en håndværker, der skulle se på det, eller en kvittering for en fugtmåling. Skriv også ned, hvorfor du ikke kunne se fejlen før, fx at den sad bag et skab eller kun viste sig efter regn.
Annoncebilleder er ofte bearbejdede
Billeder til boligannoncer er tit taget med vidvinkel, og de er ofte lysjusterede. Det er almindeligt og betyder ikke i sig selv noget. Men hvis du mener, at en skade er fjernet eller skjult på et billede, er det vigtigt at have billedet i den største opløsning, der findes, og gerne den originale fil fra mægleren eller fotografen.
Det kan du selv
- ☐ Gem salgsannoncen, hvis den stadig findes, med adresse og dato.
- ☐ Find salgsopstilling, tilstandsrapport, elinstallationsrapport og købsaftale frem, og læg dem i én mappe.
- ☐ Gem hele beskedtråde med sælger og mægler, også efter overtagelsen.
- ☐ Find dine egne billeder og videoer fra fremvisningerne, og gem originalerne.
- ☐ Fotografér fejlen grundigt: oversigt, detalje og målestok. Se Fotodokumentation af fugt, revner og skader.
- ☐ Skriv en tidslinje: annonce set, fremvisning, bud, købsaftale, overtagelse, fejl opdaget, henvendelse til sælger. Se Lav en tidslinje over sagen.
Det skal du ikke gøre
- Udbedr ikke fejlen, før den er dokumenteret, og før du har talt med din advokat og eventuelt forsikringsselskabet. Sælger, forsikring eller en skønsmand (en uvildig fagperson, der vurderer et fagligt spørgsmål i sagen) kan have brug for at se den.
- Kontakt ikke sælger med lange beskyldninger. Hold det kort og sagligt, og lad gerne din advokat skrive.
- Rediger ikke annoncebilleder eller dine egne billeder. Gem originalerne urørt.
- Smid ikke udskiftede dele ud, fx et gammelt rør eller en vandskadet plade, før du har fotograferet dem og talt med din rådgiver.
Ejerskifteforsikring og klagemuligheder
Har du en ejerskifteforsikring, kan fejlen være dækket af den. Anmeld skaden til forsikringsselskabet, og gem din anmeldelse og selskabets svar. Er du uenig i selskabets afgørelse, kan du som udgangspunkt klage til selskabet og derefter til Ankenævnet for Forsikring. Krav mod sælger går ad en anden vej, typisk gennem en advokat. Klager over en bygningssagkyndigs rapport har deres egen klagevej. Hvilke frister der gælder, og hvilken vej der er rigtig, afhænger af sagen, så få det vurderet tidligt.
Her skal en IT-sagkyndig ind
Mange sager om skjulte fejl kan føres med det materiale, du selv kan samle. En IT-sagkyndig er relevant, når:
- sælger bestrider, at en besked er sendt, eller at den lød, som du viser den,
- der er tvivl om, hvornår annoncebilleder er taget, eller om de er redigeret, fx om en skade er fjernet digitalt,
- vigtige beskeder er slettet fra din telefon, eller telefonen er udskiftet,
- sagen skal for retten, og der kommer en skønsmand ind.
En uvildig IT-sagkyndig kan sikre beskeder og billeder, så tidspunkter kan dokumenteres, og vurdere, om et billede er ændret. Det sker typisk efter aftale med din advokat, men du kan også henvende dig direkte. Læs mere om sikring af din telefon, og om hvordan sikringen kan afgrænses.
Kilder og versioner
Senest gennemgået: oktober 2026.
Næste skridt
Del af: Bolig og håndværkere
Læs også: Fotodokumentation af fugt, revner og skader: dato, sted og målestok · Stor byggesag uden for ankenævnet: dokumentationen til retten
→ Bolig og håndværkere · Kontakt · Hjælp til privatpersoner · Via din advokat eller revisor · Tlf. 70 13 63 23
