Forside › Bolig og håndværkere · Gennemgået oktober 2026 · Af John Nielsen
Udlejer du mere end én beboelseslejlighed, skal du holde indflytningssyn og fraflytningssyn og lave en rapport hver gang, og fristerne er korte. Byg derfor et fast system: én mappe pr. lejemål, fotos med dato fra hvert syn, rapporterne som PDF og al skriftlig kontakt med lejeren samlet samme sted. Når en lejer bestrider en istandsættelse eller et depositum, er det dette materiale, der afgør, om dit krav holder.
Hvorfor reglerne er strengere for dig
Lejeloven skelner mellem udlejere, der kun udlejer én lejlighed, og udlejere med flere. Har du mere end én beboelseslejlighed til udleje, gælder blandt andet:
- Du skal syne lejligheden ved indflytningen, indkalde lejeren og lave en indflytningsrapport. Rapporten skal udleveres ved synet, gerne digitalt, eller sendes senest to uger efter, hvis lejeren ikke er til stede eller ikke vil kvittere.
- Overholder du ikke reglerne om indflytningssyn og rapport, mister du som udgangspunkt dit krav på istandsættelse ved fraflytning. Det gælder dog ikke skader, som lejeren er ansvarlig for.
- Ved fraflytning skal du syne lejligheden senest to uger efter, at du er blevet bekendt med fraflytningen, og lejeren skal indkaldes skriftligt med mindst en uges varsel. Du skal lave en fraflytningsrapport, som skal udleveres ved synet eller sendes senest to uger efter.
- Udgifter til istandsættelse, der ikke står i fraflytningsrapporten, kan du som udgangspunkt ikke kræve af lejeren.
Det betyder, at din dokumentation ikke bare er et bevis. Den er en betingelse for, at du overhovedet kan rejse kravet. Den juridiske side af lejesager, set fra advokatens bord, er beskrevet på digital-bevissikring.dk.
Digitale meddelelser: hvad må sendes elektronisk?
Lejeloven tillader som udgangspunkt, at meddelelser mellem udlejer og lejer sendes som digitale dokumenter, fx mail. Men der er vigtige undtagelser:
- Både du og lejeren kan med en måneds varsel kræve, at meddelelser ikke længere sendes digitalt.
- Er en af jer fritaget for Digital Post, kan meddelelser ikke sendes digitalt.
- Udlejerens opsigelse og påkravet ved manglende betaling af husleje kan ikke sendes som digitale dokumenter.
Gem derfor dokumentationen for, hvordan hver meddelelse blev sendt, og hvornår den kom frem. Ved mails betyder det hele tråden med vedhæftninger. Ved breve betyder det kopi af brevet og kvittering for afsendelse.
Et system, der kan klare flere lejemål
Med én lejlighed kan man huske detaljerne. Med fem eller tyve kan man ikke. Lav en fast struktur, og brug den hver gang:
- Lejekontrakt · Kontrakt, tillæg og husorden som PDF
- Indflytning · Indkaldelse, fotos, rapport og lejerens kvittering
- Undervejs · Fejlmeldinger, håndværkerfakturaer, fotos af reparationer
- Korrespondance · Mails og beskeder med lejeren, eksporteret som tråde
- Fraflytning · Opsigelse, indkaldelse til syn, fotos, rapport og opgørelse
Navngiv filerne ens, fx adresse, dato og indhold. Tag en sikkerhedskopi et andet sted. Bruger du en administrator eller en app til syn, så sørg for, at du selv kan eksportere rapporterne og fotografierne. Ophører samarbejdet, eller lukker appen, må materialet ikke forsvinde med.
Fotos, der holder
Fotos fra syn er ofte det vigtigste bevis i en tvist om istandsættelse. De skal vise både helheden og detaljen. Tag et oversigtsbillede af hvert rum fra døren og derefter nærbilleder af skader, gerne med en målestok. Sørg for, at telefonen gemmer dato og sted i billederne, og send ikke billederne gennem apps, der fjerner disse oplysninger. Hvordan du bevarer dato og sted, står i fotos som dokumentation. Hvordan skader fotograferes, så de kan bruges, står i fotodokumentation af fugt, revner og skader.
Fejlmeldinger og mangler undervejs
Mange tvister handler ikke om fraflytningen, men om perioden før. Lejeren mener, at en mangel blev meldt for længe siden og aldrig udbedret, og kræver nedsat leje. Du mener, at du først hørte om det senere. Her afgør tidspunkterne meget.
Bed derfor lejerne om at melde fejl skriftligt, fx på mail eller gennem en bestemt formular, og ikke kun i telefonen eller på sms til din private telefon. Svar skriftligt, og notér, hvornår en håndværker blev bestilt, og hvornår arbejdet var færdigt. Gem håndværkerens faktura og et foto efter reparationen. Kommer en fejlmelding på sms eller i en beskedapp, så gem hele tråden, ikke kun den ene besked.
Opgørelsen af depositum
Når du gør op med en fraflyttet lejer, så lav opgørelsen ud fra fraflytningsrapporten, og henvis til de enkelte punkter. Vedlæg fakturaer eller tilbud, der viser, hvad istandsættelsen koster. Gem opgørelsen, som den blev sendt, og dokumentationen for, hvornår lejeren fik den. Ændrer du opgørelsen senere, så lav en ny version med ny dato i stedet for at rette i den gamle.
Lejerens side
Lejeren har også sin dokumentation. Det er derfor en god idé at kende den anden side. Hvad en lejer typisk gemmer, og hvordan det bruges, står i lejer og udlejer: indflytningsrapport, fotos og mails. Er lejerens fotos og dine fotos uenige, er det ofte tidspunkterne, der afgør sagen.
Det kan du selv
- ☐ Opret en fast mappestruktur pr. lejemål, og brug den til alle lejere
- ☐ Sæt fristerne for syn og rapporter i din kalender, når en lejer flytter ind eller ud
- ☐ Gem indkaldelser til syn og dokumentation for, hvornår de blev sendt
- ☐ Tag oversigts- og detaljebilleder ved hvert syn, med dato og sted bevaret
- ☐ Eksportér mails og beskeder med hver lejer som hele tråde
- ☐ Bed lejerne om at melde fejl skriftligt, og svar altid skriftligt med dato
- ☐ Lav opgørelsen af depositum punkt for punkt ud fra fraflytningsrapporten
- ☐ Tag regelmæssigt en sikkerhedskopi af alle mapperne
Det skal du ikke gøre
- Ret ikke i en rapport, efter at den er udleveret. Lav et tillæg med dato, hvis noget mangler.
- Send ikke opsigelse eller påkrav kun på mail. Følg lejelovens formkrav.
- Slet ikke beskeder med en lejer, selvom lejemålet er afsluttet. Krav kan komme senere.
Her skal en IT-sagkyndig ind
De fleste lejetvister afgøres i huslejenævnet eller boligretten på rapporter og fotos. En uvildig IT-sagkyndig er relevant, når:
- lejeren påstår, at dine fotos eller rapporter er ændret eller lavet efter synet,
- datoen for en mail, en indkaldelse eller et foto er afgørende for, om en frist er overholdt,
- en synsapp eller en administrators system skal sikres, fordi det rummer det eneste originale materiale,
- tvisten omfatter flere lejemål, og beløbene er store.
En erklæring til din sag kan beskrive, hvad sporene viser om datoer og ændringer. Der laves altid et konflikttjek, og alt arbejde er under tavshedspligt.
Kilder og versioner
Senest gennemgået: oktober 2026.
Næste skridt
- Skjulte fejl i huset: gem salgsannoncen og sælgers beskeder
- Ringeklokke og overvågningskamera derhjemme: optagelser som dokumentation
Del af: Bolig og håndværkere
Læs også: Aftale med håndværkeren på sms: holder den som bevis? · Digital byggedagbog: fra første spadestik til aflevering
→ Bolig og håndværkere · Kontakt · Hjælp til privatpersoner · Via din advokat eller revisor · Tlf. 70 13 63 23
